住宅ローン控除ってどんな制度?実際の控除額は?




住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」という減税制度です。
住宅ローン等でマイホームの新築、購入、増改築をすると、一定の要件に当てはまれば所得税の税額控除を受けることができます。

住宅ローンの年末残高にに応じた控除額が、10年間に渡り所得税から控除される制度です。

所得税の税額は以下の手順で計算されます。

  • 給与収入から経費に相当する金額を差し引いて給与所得を計算
  • 給与所得から社会保険料や扶養などの控除を差し引き課税所得の計算
  • 課税所得に基づき所得税額の計算
  • 所得税額から税額控除を差し引いた額が実際に納める税金額

住宅ローン控除は、税額控除なので控除される分、所得税が安くなります。
給与所得者の方は、住宅ローン控除が還付されます。

控除額が、所得税額より大きいと住宅ローン控除は所得税額分になります。

納税額により、住宅ローン控除額が全額戻らないことがあリます。
この時は、所得税額が0円になります(税額はマイナスにはなりません)。

住宅ローン控除は対象が残高なので、一般に高額(種類により年間40万円、特例では50万円あるいは60万円)になります。
毎年残高は減少していき、それに連れて控除額も減っていきますが、10年間控除を受けれるので多くは数百万円も税金が安くなります。

税額控除なので基本的に所得税の控除で、住民税の控除はありません。所得税から控除しきれない場合は、個人住民税から控除することが可能です。

住宅ローン控除の対象

住宅ローン控除は全てのローンが対象になるわけではなく、控除を受けるには要件があります。

この要件を満たさないと住宅ローン控除を受けられないので注意してください。
住宅ローン控除を受ける要件を以下に示します。

住宅の新築・購入

以下の要件を満たすと控除の対象になります。

  • 住宅取得後6ヵ月以内に入居し、その後も住み続ける
  • 床面積が50㎡以上で、半分以上が居住用
  • 控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下
  • 民間の金融機関や住宅金融支援機構の住宅ローンを利用
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上で分割して返済

床面積が50㎡以上と年収制限があります。
単身用など、50㎡未満の部屋は対象にならないので注意してください。

中古住宅の購入

以下の要件を満たすと控除の対象になります。

  • 建築後使用され、上記新築・購入の要件を満たす家屋
  • 建築後20年(マンション等耐火建築物は25年)以内の耐震住宅
  • 耐震住宅でなければ取得日までに耐震改修の証明された家屋

住宅の新築・購入と同じ要件の家屋で建築後年数と耐震住宅に注意してください。

増改築

以下の要件を満たすと控除の対象になります。

  • 自宅の増改築で増改築後床面積が50㎡以上
  • 上記新築・購入の要件を満たす家屋(50㎡以上の制限なし)
  • 増改築工事費用が100万円超
  • 居住用の工事費が全工事費の半分以上
  • その他に比較的ゆるい要件もあります

控除の特例

以下の特例を満たすと控除額が大きくなります。

認定住宅の新築時に係る住宅借入金等特別控除の特例

以下の要件を満たすと控除の特例の対象になります。

  • 上記新築・購入の要件を満たす家屋
  • 認定長期優良住宅の証明付き家屋

認定長期優良住宅は、法律に規定された低炭素建造物あるいは低炭素建造物とみなされるとみなされる家屋です。

住宅の再取得時に係る住宅借入金等特別控除の控除額の特例

住宅借入金等特別控除の控除額の要件満たした家屋で、東日本大震災の被害を受けた家屋の新築・購入・増改築が対象となります。

特定増改築等住宅借入金等特別控除

以下の要件を満たすと特別控除の対象になります。
基本的に住宅の新築・購入の要件を満たす家屋が対象です。
工事費用50万円以上、返済期間が5年以上の分割返済は共通です。

  • バリアフリーの必要のある改修工事
  • 省エネ改修工事あるいは特定省エネ改修工事
  • 三世代同居改修工事

省エネ改修工事は天井等の1つの部位の省エネ、特定省エネは家屋全体の省エネで、いづれも平成28年基準相当以上が対象です。

控除額

控除額は、以下のようになります。

住宅ローン控除「住宅借入金等特別控除」

住宅の新築・購入、中古住宅の購入、増改築が対象です。
控除期間は、10年間。控除額は、住宅ローンの年末残高(最高4,000万円)の1%で最高40万円(100円未満切り捨て)です。

10年間は金利なしで借りれるといえます。

認定住宅の新築時に係る住宅借入金等特別控除の特例

控除期間は、10年間です。

控除額は、住宅ローンの年末残高(最高5,000万円)の1%で最高50万円(100円未満切り捨て)です。

住宅の再取得時にかかる住宅借入金等特別控除の控除額の特例

控除期間は、10年間です。

控除額は、住宅ローンの年末残高(最高5,000万円)の1.2%で最高60万円(100円満切り捨て)です。

特定増改築等住宅借入金等特別控除

控除期間は、5年間です。

控除額は、住宅ローンの年末残高(最高250万円)をAとした時に以下で計算した金額の1%で最高12.5万円(100円未満切り捨て)です。

計算式を以下に示します。

A×2%+(住宅ローンの年末残高(最高1,000万円)ーA)

例えば、年末残高が500万円の場合、は以下になります。

  • Aは、250万円
  • Aの2%は、5万円
  • 残額ーAは、250万円
  • 控除対象額は、255万円

以上の控除額は、255万円の1%の25万5千円になりますが、最高12万5千円なので、最高額の12万5千円になります。

消費税増税時(特別特定取得)の控除額

以下に示す控除制度について、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に居住する場合は、控除期間が13年に延長されます。

  • 住宅ローン控除「住宅借入金等特別控除」
  • 認定住宅の新築時に係る住宅借入金等特別控除の特例
  • 住宅の再取得時に係る住宅借入金等特別控除の控除額の特例

11年から13年の控除額は、以下に示すAとBの少ない方の金額になります(10年までは、上記に示した通りです)。

  • A:住宅ローンの年末残高の1%
  • B:取得価格から消費税相当額を引いた額の2%÷3

年末残高の最高額は、住宅ローン控除「住宅借入金等特別控除」については4,000万円、その他は5,000万円です。

住宅ローン控除まとめ

いくつかの条件がある住宅ローン控除ですが、全ての条件さえクリアすれば10年間、所得税から控除が受けることができ、節税にもなるので、仕組みを理解したうえで上手く活用していきましょう。